[청약공부] 부린이의 부지런히 시리즈2- 순차제 가점제 추첨제란, 납입인정액, 청약점수, 청약추첨 - 내 청약통장 점수 올리기 모든 것
안녕하세요 온정씨입니다.
오늘은 부린이의 부지런히 두번째 이야기, 청약에 대해서 이야기 나눠보고자합니다!
부린이의 부지런히 첫번째 이야기에서는,
- 청약 통장 만들기
- 국민주택과 민영주택의 차이
- 주택별 1순위 요건확인
- 주택별 청약 가능 대상자 요건 등에 대해서 알아보았습니다.
해당 이야기가 궁금하신 분들은 아래 링크로 들어가시면 보실 수 있습니다.
[청약 공부] 부린이의 부지런히 시리즈 1 - 주택 청약이란, 청약의 모든 것
안녕하세요 온정씨입니다. 오늘은 부린이의 부지런히 시리즈의 대서막을 여는 날입니다. 부린이의 부지런히 시리즈는 제 스스로가 부린이여서, 블로그에 글을 작성하며 부동산공부를 하기 위
seaatseul.tistory.com
이어서 오늘 해볼 이야기는 바로 납입인정액이란 무엇인가?, 그리고 국민주택과 민영주택의 추첨방식은 어떤식으로 진행되는지, 내 통장의 가점을 높이는 방법은 무엇인지에 대해서 알아보고자 합니다.
1. 일반공급이란?
일반 공급이란 특별공급과 달리, 특정요건(EX, 신혼부부, 생애최초 등)을 갖추지 않아도 청약 기회를 가질 수 있는 공급을 의미합니다.
일반적으로 생애최초(미혼은 불가), 신혼부부 특별공급에 해당하시는 분들보다는 일반공급에 요건을 충족하시는 분들이 더 많을 것으로 생각되며, 특별공급의 물량이 일반적으로 청약 전체 물량에서 일반공급보다 많지만, 일반공급또한 적지 않은 물량이므로, 특별공급에 해당하지 않는 분들은 일반공급을 공부하시어 꾸준히 준비하시기를 바랍니다.
지난 부린이의 부지런히 시리즈 1탄에서 국민주택의 1순위 요건을 확인하였는데요, 그럼 이 1순위 요건에 해당하는 분들끼리 어떤 순차로 청약 공급을 받게되는지 알아볼까요?
순위를 산정하는 방식은 국민주택과 민영주택에 차이가 있습니다. 우선 국민주택부터 알아보시죠.
1) 국민주택-> 순차제
>> 우선 근거 법을 살펴봅시다.
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주택공급에관한규칙 제27조(국민주택의 일반공급) ① 사업주체는 국민주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 8. 12., 2016. 11. 15., 2017. 9. 20., 2017. 11. 24.> ② 제1항제1호에 따른 제1순위에서 경쟁이 있으면 다음 각 호의 순차별로 공급한다. |
법조문이 눈에 들어오시나요? 좀 더 쉽게 제가 풀어보도록 하겠습니다.
STEP 1. 주택청약 1순위에 해당한다. ( 투기과열지구의 경우, 가입기간 2년 경과 & 납입횟수 24회 이상)
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STEP 2. 1순위 구성원들 간에 경쟁풀 안에 들어오게 되고, 다음의 순차별로 당첨기회를 얻는다.
1) 40제곱미터 초과 주택의 경우
| 청약 순차 | 요건 |
| 1 | 3년 이상 기간 무주택 구성원으로 저축총액(납입인정액)이 많은 자 |
| 2 | 저축총액(납입인정액)이 많은자 |
즉, 우선 3년이상 무주택세대 구성원들 가운데 저축총액이 많은 자에게 청약 물량이 돌아가며, 그 후 잔여 청약 물량의 경우, 저축총액이 많은 자 순에게 돌아간다는 의미 입니다.
여기서 저축총액이란 단순히 청약통장에 예치된 금액이 큰 것만을 의미하는 것이 아니라 '납입 인정액'이 큰 것을 의미합니다. 납입인정액의 경우, 번호를 바꾸어 아래에서 설명 드리겠습니다.
2) 40제곱미터 이하 주택의 경우
| 청약 순차 | 요건 |
| 1 | 3년 이상 기간 무주택 구성원으로 납입횟수가 많은 자 |
| 2 | 납입횟수가 많은자 |
40제곱미터 이하 주택의 경우, 순차 산정 시 저축총액이 중요한 것이 아니라, 납입 횟수가 중요합니다. 즉 통장을 개설한지 오래되었으며 매달 꾸준히 소액이라도 적립하신 분이 유리합니다.
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STEP 3. 만약, 1순위 청약 완료 후, 물량이 남게되는 경우 2순위에게도 청약기회가 돌아가는데 이경우, 추첨의 방법으로 진행.
2) 민영주택-> 가점제 및 추첨제
>> 우선 근거 법을 살펴봅시다.
| 주택공급에관한규칙 28조(민영주택의 일반공급) ① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. ② 사업주체는 제1순위에서 85제곱미터 이하인 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있으면 그 순위에 해당하는 자에게 일반공급되는 주택 중 다음 각 호(제3호의 경우는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 별도로 정하여 공고한 경우만 해당한다)의 구분에 따른 비율에 해당하는 수(다음 각 호 중 둘 이상에 해당되는 경우에는 가장 높은 비율에 해당하는 수를 말하며, 소수점 이하는 절상한다. 이하 이 조에서 같다)의 주택은 가점제를 우선적으로 적용하여 입주자를 선정하고, 그 나머지 수의 주택은 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여야 한다. <개정 2016. 11. 15., 2017. 9. 20., 2017. 11. 24.> 1. 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정한다)에서 입주자를 선정하는 경우: 100퍼센트 2. 투기과열지구에서 입주자를 선정하는 경우: 100퍼센트 2의2. 청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우: 75퍼센트 3. 제1호, 제2호 및 제2호의2 외의 경우: 40퍼센트 이하에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 공고하는 비율 ④ 사업주체는 제1순위에서 85제곱미터를 초과하는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있으면 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 비율에 해당하는 수의 주택은 가점제를 우선적으로 적용하여 입주자를 선정하고, 그 나머지 수의 주택은 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여야 한다. <개정 2017. 9. 20., 2017. 11. 24.> 1. 공공건설임대주택의 입주자를 선정하는 경우: 100퍼센트 2. 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정한다): 50퍼센트 이하에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 공고하는 비율 3. 투기과열지구: 50퍼센트 4. 청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우: 30퍼센트 |
>> 결국 위 법조문을 종합해보면, 민영주택은 가점제와 추첨제의 혼합이라고 말할 수 있습니다. 따라서 국민주택과 같이 매달 최고 납인인정액인 10만원을 누가 오래동안 넣느냐의 싸움이 아닌, 누가 가점이 높냐가 민영주택 청약 중 가점제의 핵심입니다.
민영주택 일반공급 요약 표
| 민영주택 일반공급 요약 표 | 85m2 이하 민영주택 | 85m2 초과 민영주택 |
| 공공주택지구 | 가점제 100% | 가점제 50%이하, 추첨제 50% 이상 |
| 투기과열지구 | 가점제 100% | 가점제 50%, 추첨제 50% |
| 청약과열지구 | 가점제 75%, 추첨제 25% | 가점제 30%, 추첨제 70% |
| 그 외 지구 | 가점제 40% 이하, 추첨제 60%이상 |
그렇다면 가점이란 무엇인가요?
-민영주택 청약 시, 가장 중요한 가점이란 무엇일까요?
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주택공급에관한 규칙 제2조 8. "가점제"란 다음 각 목의 가점항목에 대하여 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수(이하 "가점제 점수"라 한다)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 말한다. 가. 무주택기간 나. 부양가족수 다. 법 제56조제2항에 따른 주택청약종합저축(이하 "주택청약종합저축"이라 한다) 가입기간 |
즉, 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 차별된 점수를 부여하여, 총 점수가 높은 순서대로 입주자를 선정하는 형태입니다.
다시 말해, 가점제를 위해 내 청약통장을 좋게 만들기 위해서는 무주택기간, 부양가족 수, 그리고 가입기간을 고려하는 것이 중요합니다.
Q. 민영주택 가점제의 경우, 커트라인이 어떻게 되나요?
> 민영주택 가점제의 경우, 최근 서울 및 수도권 커트라인은 84점 만점 중, 60점은 넘어야 해볼만하다라는 소문이 돌 정도로 굉장히 높습니다.
>가점제 구성은 무주택기간 15년이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점) 으로 구성되어있어, 1인세대 혹은 무주택기간이 짧은 30대의 경우, 가점을 높이기가 힘듭니다.
Q. 추첨제는 무엇인가요?
추첨제는 말그대로 순수 추첨방식으로 진행되는 건으로, 1순위 주택청약 통장 보유자가 추첨제에 물량을 넣고, 추첨되기만을 바라면 됩니다.
즉, 가점이나 순차제 처럼 별도로 내가 통장점수를 높이기 위해 할 수 있는 방법은 요구치 않습니다.
2. 납입인정액이란?
그렇다면 국민주택 청약시, 가장 중요한 납입 인정액은 무엇인가요?
주택공급에관한규칙 제 10조 5항
- 월납입금이 10만원을 초과한 경우: 해당 월납임금을 10만원으로 산정한다.
- 미성년자로서 납입한 저축총액이 24회의 월납입금 합계를 초과하는 경우: 24회의 월납입급 합계만 인정한다
즉, 주택 청약 통장에 매달 2만원에서 50만원 사이에 금액을 입금한다고 가정했을 시, 해당 월에 인정받을 수 있는 납입인정액 최고금액은 10만원이라는 의미입니다.
ex) 2021년 1월에 2만원 납입, 2021년 2월에 20만원 납입시 -> 2021년 2월까지 인정된 납입 총액은 2만원(1월분)+10만원(2월분)으로 총 12만원.
따라서, 한달 납입 시, 인정 최고액이 10만원이므로, 매달 꼬박꼬박 10만원씩 저축하시는 것이 40m2 초과 국민주택 청약시, 저축총액(납입 인정액)을 가장 효율적이고 효과적으로 인정받을 수 있는 길입니다.
Q. 청약은 꾸준히 넣으면 된다는데, 현재 돈이 부족하여 매달 2만원씩 10년 넣으면 안될까요?
-> 매달 2만원씩 10년 넣는 것이, 물론 전혀 청약을 하지 않으시는 것보다 좋지만, 기왕이면 매달 10만원씩 10년 넣는 것이 향후 40m2 초과 국민 주택 청약시 훨씬더 우선 순위에 해당합니다.
40m2 국민주택의 경우, 총 납입인정액이 큰 사람이 청약에 당첨되는 형태로,
10년 동안 10만원씩 매달 넣은 사람의 인정액은 10만원*12달*10년 = 12,000,000원인데 반해
10년 동안 2만원씩 매달 넣은 사람의 인정액은 2만원 * 12달 *10년 = 2,400,000원으로 10년 동안 10만원씩 넣은 사람에 비해 한참 부족한 납입 인정액을 갖게 되는 것이지요.
따라서 결국 납입 인정액을 키우기 위한 유일한 방법은 매달 10만원씩 오랜기간 꾸준히 넣는 것 입니다.
내 청약 통장 점수를 높이는 방법은?
그렇다면, 지금까지 알아본 순차제, 가점제, 추첨제에 기반하여 내 청약 통장 점수를 높일 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?
전략. 나의 현재 수준에서 당첨에 가장 유리한 주택유형을 선택한다.
CASE A) 1인세대, 30대 중후반 이전, 부양가족 적음 BUT 청약통장 가입기간이 오래되고 매달 10만원씩 꾸준히 납입할 여력이 있다면?
>> 청약통장 가입기간이 길고, 매달 10만원씩 넣는 경우, 납입인정액이 커서 순차제로 추첨인원을 결정하는 국민주택의 경우 당첨할 확률이 높아짐,
>> 반면에, 부양가족이 없고 무주택 기간이 짧아 민영주택 가점제에서 높은 점수를 받기 어려움
>> 따라서 통장 가입기간 동안 미납회차가 없도록 관리하며, 납입인정액을 최대한 높이는 방법을 이용해 국민주택 청약을 대비한다.
CASE B) 부양가족 많음, 30대 이후 무주택기간 길고, BUT 청약통장 납입인정액이 적다면?
>> 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 경우, 가점제에서 1세대 및 유주택자보다 훨씬 유리함.
>> 청약통장 가입기간이 길 경우, 그 납입액이 적더라도 유리함.
>> 따라서 청약통장을 최대한 빨리 가입하고, 청약통장 가입기간만 길게 유지하여 가점을 올리면 청약 당첨 확률이 높아짐.
>> 특히 가점이 높은 경우, 추첨제물량이 없고 가점제 물량이 100%로 공급되는 주택을 대비하면 유리하다.
오늘은 납입인정액, 일반공급의 순차제, 가점제, 추첨제 등에 대해서 알아보았습니다. 다음시간에는 일반공급이 아닌 특별공급에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
오늘도 알찬 온정씨와의 부동산 공부 시간이 되었으면 좋겠습니다!!!
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